D.I.'s Memorandum

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不動産絶望未来 ―これからの住宅購入は「時間地価」で探せ!
JUGEMテーマ:読書

不安を煽るタイトルではあるが、
ポイントはよくまとまっていると思う。
一読の価値はあり。


もし住宅を持つなら、出口戦略を考えるべし。
それが出来ないなら、賃貸にすべし(P.81)。
結論として、マンションに住む読者には次のような「ストレステスト」を勧めたい。
1. 築20年を迎えたら、マンションの出口戦略を考える。
→住み続けるか、あるいは適当な時期に売却するかの検討を。
2. マンション建設時の建築・都市計画関連の法規制と現在の法規制は同じか違うかを役所で調べる。
3. 周囲の住民と意見を交換して、建て替えの場合、合意形成の中心となれそうな人物がいるか、またどの程度の反対が予想されるかを探る。
4. 建て替え計画の採否を決めるデータとなるマンションの住民の平均年齢や家族の構成人数、有識者数を管理組合を通じて把握する。
5. 出来れば複数の専門家に相談して、あなたのマンションの寿命を診断する。
6. マンションの所有者が分譲時からどの程度入れ替わっているか。

以上、こうしたことが出来ない人は、賃貸に住んだほうが無難である。

もし住宅を買うなら、どのエリアが有望なのか?(P.176)
1つには、地震に強いことが重要であろう。
■ 地震に対する地域危険度 | 地震情報サイトJIS
この本の中では江東区も勧めているが、どうだろう?
高度成長と大都市に依存した「郊外都市モデル」はインフレでは不利になるだろう。
...
それでは、インフレ時代の勝ち組エリアはどこか。東京なら、港区、中央区、江東区西部、品川区などの都心や湾岸エリアの一頭地など、将来も雇用や所得の見通しが良い地域が値上がりする。高齢者が少なく、子どもが多い地域も人口圧力がかかり、勤労者の不動産需要も根強いので、極めて有望だ。

ちょっと位、日本経済の先行きについて、
良い話を聞きたいものである。(P.205)
借金漬けの国家が過剰なインフラを抱え、高齢者が課題な受託資産を抱える日本の経済構造そのものが、綱渡りの「バブル」と考えることも出来る。

やはり合理的な判断が求められる。(P.211)
今や不動産は株と同等に値段が乱高化する商品だ。マクロ経済知識がない不動産業者の話を鵜呑みにして損をする人が多いのは残念だ。原因の一つは、住宅不動産を取り巻く経済状況に対する理解不足である。住宅は不動産知識ではなく、金利動向、人口圧力、高齢化、GDPデフレーターなど、マクロ状況を理解して買えば損はしない。
...
少なくとも人口増加圧力がかかっていない地域、都心から離れた地域、地域の経済が繁栄していないエリアで家を買うことは大きな「賭け」になっているはずだが、そうした認識のないまま家を飼っている人が依然として多い。

この説は、男性視点の極端な仮説とは言え、
妙に納得してしまった。(P.219)
なぜ女性は、特に専業主婦は、マイホームを欲しがるのか。筆者が仮説として打ち立てたのは、結婚後、女としての自分の魅力はどんどん落ちて行く中、夫を自分に釘付けにするための切り札なのだ。こんなふうに考えるのは誤りだろうか。
...
こうして共同ビジネスの相手に巨額債務を負わせた上で、相手をその債務から逃げられなくする。マイホームを買うということは実はそれに近い商行為なのかもしれない。
...
結婚は基本的には長期契約なので、持ち家取得や子作りなど、膨大な投資を強いられ、負債を持つことになる。この「負債」の力をテコにすれば長期の「夫婦関係」を維持することに役立つのだ。ここで誤解を恐れずに言えば、結婚後の女性の効用関数は「所有欲」を満たす方向に動く。「幸せ」という基準が男とは若干違うので、単なるハード、ハコモノであるはずのマイホームが女性の効用関数を極大化するための切り札にもなる。それが夫にのしかかってくる。

まとめ(P.247)
これまで誰も教えてくれなかった不動産「マクロ買い」のポイント22
1. 金利が下がれば不動産は上がる
2. ゼロ成長時代に時価は上がらない
3. 人口増加圧力がないと地価は上がらない
4. 住民の年齢が将来の地価の鍵
5. 住民の所得動向が地価を動かす
6. 不動産市場の情報は「非対称性」が著しい
7. 不動産は「所有より利用」の時代
8. 空き家大国を活用しよう:「家賃ゼロの空き家よりマシでしょう?」と不動産業者を口説いて値下げしろ
9. 年収300万円の人は家を買うな
10. あなたの家は現金化できるか
11. (超都心でない限り)小規模物件は無視
12. マンションはスラム化する:築30年で損をしない価格で売り抜けられる物件を選ぼう。
13. メインバンクで住宅ローンを組むな
14. 国債バブルを楽しむ:ローンを変動と固定金利の2本に分けることも考える。
15. インフレで勝てる家か?
16. 高齢化が住宅価格を変える:介護を受けられないマイホームは足手纏い。
17. 逆ドーナッツか現象に逆らわない:郊外は、人口も活気も失われていく。
18. 郊外は負のブランド:特に「丘」や「台」などがつく住所は高齢化に対応できるか?
19. 時間地価の新法則:時間が最大の資産
20. 「クラウド住宅」を安く買え:職住近接させ、コンパクトに暮らそう
21. 「見栄」「夢」「世間体」「男の甲斐性」が地価を上げる
22. 女の立場で家を買うな

最後に、住宅に関わる「常識はずれの常識」を確認しよう。
不動産広告の問題についてはこちらの本が詳しい、とのこと。
マンション・チラシ解読術―“販促ワザ”を見抜く法 (中公新書ラクレ)
武内 修二
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